Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des solutions d’investissement prisées par les investisseurs désireux de se constituer un patrimoine immobilier sans en assumer les contraintes de gestion. Mais savez-vous qu’il existe deux grandes catégories de SCPI aux caractéristiques bien distinctes ? Dans cet article, nous vous proposons de découvrir les différences entre les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.
Les SCPI de rendement
Comme leur nom l’indique, les SCPI de rendement ont pour principal objectif la distribution régulière d’un revenu à leurs associés. Elles collectent des capitaux auprès d’investisseurs particuliers ou institutionnels et utilisent ces fonds pour acquérir un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers locatifs (bureaux, commerces, logements, etc.). Les revenus locatifs générés par ces biens sont ensuite redistribués aux associés sous forme de dividendes, après déduction des frais de gestion.
Parmi les avantages offerts par ces SCPI, on peut citer :
- La mutualisation des risques : l’investissement est réparti sur plusieurs biens immobiliers et zones géographiques, ce qui limite l’exposition à la vacance locative ou à la défaillance d’un locataire.
- L’accès à des actifs de qualité : les SCPI de rendement investissent généralement dans des biens immobiliers situés dans des zones à fort potentiel locatif et bénéficiant d’une bonne visibilité, ce qui augmente les chances de maintenir un taux d’occupation élevé.
- La gestion déléguée : en confiant la gestion des biens immobiliers à une société de gestion spécialisée, les associés n’ont pas à s’occuper des contraintes liées à la propriété (entretien, recherche de locataires, etc.).
En contrepartie, les SCPI de rendement présentent également quelques inconvénients :
- La liquidité limitée : la revente des parts de SCPI peut être plus difficile que celle d’un bien immobilier en direct, en particulier si le marché est peu dynamique ou si la SCPI est peu connue.
- Le rendement potentiellement inférieur : les frais de gestion et autres charges liées à la structure peuvent impacter le rendement distribué aux associés.
Les SCPI fiscales
Contrairement aux SCPI de rendement, les SCPI fiscales visent avant tout à offrir des avantages fiscaux à leurs souscripteurs. Elles investissent principalement dans des biens immobiliers éligibles à certains dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux, Déficit foncier, etc.) et permettent ainsi aux associés de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de leur investissement.
Les principaux atouts des SCPI fiscales sont :
- Les avantages fiscaux : selon le dispositif concerné, les souscripteurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros par an, voire davantage pour certaines SCPI Malraux.
- La diversification du patrimoine : en investissant dans différentes catégories de biens immobiliers (logements neufs ou rénovés, monuments historiques, etc.), les associés peuvent diversifier leur patrimoine et ainsi limiter les risques liés à un marché immobilier spécifique.
Toutefois, les SCPI fiscales présentent également des inconvénients :
- Le rendement incertain : en raison de l’absence de revenus locatifs pendant la phase de travaux ou de mise en location du bien, le rendement des SCPI fiscales peut être faible, voire négatif, durant les premières années suivant la souscription.
- L’engagement de conservation des parts : pour bénéficier des avantages fiscaux, les souscripteurs doivent généralement conserver leurs parts pendant une période minimale (généralement entre 9 et 15 ans), ce qui limite la liquidité de l’investissement.
Quelle SCPI choisir ?
Pour déterminer quelle catégorie de SCPI est la plus adaptée à votre situation, il est essentiel d’évaluer vos objectifs patrimoniaux et votre profil d’investisseur. Si vous recherchez avant tout un revenu régulier et êtes prêt à accepter une liquidité limitée, les SCPI de rendement peuvent être une solution intéressante. En revanche, si vous souhaitez bénéficier d’avantages fiscaux et êtes prêt à immobiliser votre capital sur le long terme, les SCPI fiscales peuvent être plus adaptées.
N’hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans le choix et la mise en place de votre stratégie d’investissement en SCPI.
En résumé, les SCPI de rendement et les SCPI fiscales sont deux catégories d’investissement immobilier présentant des caractéristiques et des objectifs bien différents. Les premières offrent un revenu régulier grâce aux loyers perçus, tandis que les secondes permettent de bénéficier d’avantages fiscaux liés à certains dispositifs immobiliers. Chaque investisseur devra donc déterminer quelle catégorie correspond le mieux à ses besoins et à sa stratégie patrimoniale.