Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont des dépenses incombant au propriétaire mais qui peuvent être répercutées sur le locataire. Elles concernent principalement l’entretien des parties communes, la consommation d’eau et de chauffage, et les taxes liées à l’occupation du logement. Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est essentiel de bien connaître vos droits et obligations en matière de charges locatives. Cet article vous apporte un éclairage complet sur ce sujet.
Les différentes catégories de charges locatives
On distingue généralement trois grandes catégories de charges locatives :
- Les charges liées aux services collectifs : elles englobent les dépenses relatives à l’éclairage, au nettoyage et à l’entretien des parties communes (ascenseur, escaliers, halls d’entrée), ainsi qu’à la fourniture d’eau froide et chaude dans les logements.
- Les charges liées aux équipements collectifs : elles concernent notamment le chauffage collectif, la ventilation mécanique contrôlée (VMC), les antennes collectives ou encore les espaces verts.
- Les taxes et redevances : il s’agit principalement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et de la taxe d’assainissement.
Répartition des charges locatives entre propriétaire et locataire
La répartition des charges locatives entre le propriétaire et le locataire se fait selon la règle dite de l’« occupant payeur ». Ainsi, le propriétaire doit supporter les dépenses liées à la propriété du bien (entretien, travaux, taxes foncières), tandis que le locataire doit assumer les charges liées à l’usage du logement (consommation d’eau et de chauffage, entretien des parties communes).
En pratique, le montant des charges récupérables est souvent inclus dans le loyer sous forme de provisions pour charges. Le propriétaire doit alors établir un décompte annuel des charges effectivement engagées et procéder à une régularisation si nécessaire. Si les dépenses réelles sont supérieures aux provisions versées par le locataire, celui-ci devra payer un complément. À l’inverse, si les provisions étaient trop élevées, le propriétaire devra rembourser la différence au locataire.
Le mode de calcul des charges récupérables
Le calcul des charges récupérables dépend de plusieurs facteurs : la surface du logement, le nombre de personnes occupant les lieux et la nature des équipements collectifs. En général, plus un logement est grand et plus il y a d’occupants, plus les charges seront élevées.
Il existe deux méthodes principales pour calculer les charges récupérables :
- Le mode de répartition au prorata : cette méthode consiste à diviser le montant total des charges par le nombre de lots (appartements, maisons) dans l’immeuble ou la résidence. Chaque locataire paie ensuite une part proportionnelle à la surface de son logement.
- Le mode de répartition au forfait : cette méthode consiste à fixer un montant forfaitaire pour chaque type de charge (eau, chauffage, entretien des parties communes). Le montant total des charges est ensuite réparti entre les locataires en fonction du nombre d’occupants et de la surface du logement.
Quelle que soit la méthode choisie, il est important que le propriétaire fournisse au locataire un détail précis des charges récupérables lors de la signature du bail et à chaque régularisation annuelle.
Les recours en cas de litige sur les charges locatives
En cas de désaccord sur le montant des charges récupérables, le locataire dispose d’un délai de trois ans pour contester les sommes qui lui sont réclamées. Il peut alors saisir la commission départementale de conciliation (CDC), une instance paritaire composée de représentants des propriétaires et des locataires. Si aucune solution amiable n’est trouvée, le litige pourra être porté devant le tribunal d’instance.
Pour éviter les litiges, il est recommandé aux propriétaires et aux locataires de dialoguer régulièrement et de conserver tous les justificatifs des dépenses engagées (factures, contrats d’entretien, etc.). Il est également important de bien vérifier les clauses du bail relatives aux charges locatives et de s’informer sur les règles en vigueur en matière de répartition des charges.
La réglementation en matière de charges locatives
La réglementation en matière de charges locatives est encadrée par plusieurs textes de loi, notamment :
- Le décret n°87-713 du 26 août 1987, qui fixe la liste des charges récupérables auprès du locataire (également appelée « liste Sru »)
- La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (loi Alur), qui prévoit notamment l’obligation pour le propriétaire de justifier les dépenses engagées et d’établir un décompte annuel des charges
- Le décret n°2015-587 du 29 mai 2015, qui précise les modalités de répartition des charges liées au chauffage collectif et à la production d’eau chaude sanitaire.
Enfin, il est important de noter que certaines charges ne peuvent pas être récupérées auprès du locataire, comme les frais d’agence, les honoraires de syndic ou encore les dépenses liées à la gestion des loyers impayés. Ces frais doivent être pris en charge exclusivement par le propriétaire.