La plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale est un sujet qui suscite de nombreuses questions pour les propriétaires souhaitant vendre leur bien immobilier. Quelles sont les règles en matière d’exonération et quelles conditions doivent être remplies pour en bénéficier ? Cet article vous propose de faire le point sur ces questions essentielles.
Les règles générales d’exonération des plus-values immobilières
En France, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est imposable. Toutefois, il existe une exception notable : la vente de la résidence principale du vendeur. En effet, selon l’article 150 U du Code général des impôts (CGI), la cession de cette résidence est totalement exonérée d’impôt sur les plus-values. Cette mesure vise à encourager la mobilité résidentielle et à faciliter l’accès à la propriété.
Pour bénéficier de cette exonération, plusieurs conditions doivent être remplies :
- Le bien doit constituer la résidence principale du vendeur au jour de la cession ;
- Le logement doit avoir été occupé à titre de résidence principale pendant une durée continue d’au moins deux ans avant la cession, sauf exceptions (mutation professionnelle, divorce, séparation, etc.) ;
- L’exonération ne s’applique qu’à la fraction de la plus-value correspondant à la période d’occupation du logement en tant que résidence principale.
Les cas particuliers d’exonération
Outre la vente de la résidence principale, certaines situations particulières permettent également de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la plus-value immobilière :
- La cession d’un bien détenu depuis plus de 30 ans : selon l’article 150 VC du CGI, les plus-values réalisées lors de la cession d’un bien immobilier détenu depuis plus de 30 ans sont totalement exonérées d’impôt et des prélèvements sociaux ;
- La cession d’un terrain à bâtir : cette exonération concerne les terrains à bâtir vendus par des particuliers dans le cadre de l’aménagement d’une résidence principale neuve. Les conditions à remplir sont notamment que le vendeur ne soit pas un professionnel de l’immobilier et que la vente ait lieu entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2022 (loi n°2017-1837 du 30 décembre 2017) ;
- Les ventes réalisées par des personnes âgées ou handicapées : selon l’article 150 U-II-3° du CGI, les personnes titulaires de la carte mobilité inclusion mention « invalidité » ou bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé peuvent être exonérées totalement ou partiellement de la plus-value immobilière, sous certaines conditions liées au niveau de ressources.
Les démarches pour bénéficier de l’exonération
Afin de bénéficier de l’exonération de la plus-value immobilière, il convient de respecter certaines formalités. Tout d’abord, le vendeur doit remplir une déclaration spéciale (formulaire n°2048-IMM) qu’il remettra à son notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente. Cette déclaration doit mentionner les éléments nécessaires au calcul et à l’imposition éventuelle de la plus-value (prix d’acquisition et de cession, durée de détention, etc.).
Ensuite, le notaire se charge d’établir l’acte authentique qui précisera les conditions d’exonération et transmettra la déclaration au service des impôts des particuliers compétent. Enfin, si l’exonération est justifiée, aucune imposition ne sera due sur la plus-value réalisée lors de la vente.
Le cas des résidences secondaires
Il est important de préciser que les plus-values réalisées lors de la vente d’une résidence secondaire ne bénéficient pas du régime d’exonération applicable aux résidences principales. Toutefois, certaines solutions peuvent être envisagées pour optimiser la fiscalité sur ces opérations :
- Déclarer le logement vendu comme résidence principale en y transférant sa résidence effective et régulière pendant un certain temps avant la vente ;
- Vendre le bien après une durée de détention permettant de bénéficier d’un abattement sur la plus-value (6 % par an au-delà de la 5e année de détention, puis 4 % pour la 22e année, soit une exonération totale après 22 ans) ;
- Opter pour le régime du déficit foncier en cas de travaux importants afin de compenser tout ou partie de la plus-value imposable.
En conclusion, l’exonération des plus-values immobilières réalisées lors de la vente d’une résidence principale est une mesure avantageuse pour les propriétaires souhaitant vendre leur bien. Toutefois, il convient d’être vigilant quant aux conditions à respecter et aux démarches à effectuer pour en bénéficier. En cas de doute, il est recommandé de se rapprocher d’un conseiller fiscal ou d’un notaire.