Le choix entre une assurance loyers impayés et une caution est souvent un dilemme pour les propriétaires bailleurs et les locataires. Cet article vous présente ces deux dispositifs de garantie, leurs avantages et inconvénients, ainsi que quelques conseils pour vous aider à faire le meilleur choix en fonction de votre situation.
Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés (ALI) est un contrat souscrit par le propriétaire auprès d’une compagnie d’assurance. Elle a pour objectif de couvrir les risques d’impayés de loyer par le locataire. En cas de défaut de paiement, l’assureur prendra en charge le remboursement des sommes dues au propriétaire, dans la limite du plafond défini par le contrat d’assurance.
Ce type d’assurance offre plusieurs avantages aux propriétaires. Tout d’abord, il leur permet de se prémunir contre les risques financiers liés aux impayés de loyer. Ensuite, il facilite la gestion des litiges locatifs en proposant une prise en charge des frais de contentieux (procédure judiciaire, huissier, etc.). Enfin, certaines assurances proposent également une garantie « détériorations immobilières » qui couvre les éventuels dégâts causés par le locataire.
Qu’est-ce que la caution ?
La caution est une garantie locative demandée par le propriétaire au locataire lors de la signature du bail. Elle se matérialise par un acte écrit, signé par une tierce personne (le plus souvent un proche du locataire), qui s’engage à régler les loyers et charges impayés en cas de défaillance du locataire.
La caution présente l’avantage d’être gratuite pour le propriétaire qui n’a pas à payer de cotisation. De plus, elle constitue un moyen de pression sur le locataire et sa caution solidaire : en cas d’impayés, la menace d’une action en justice peut inciter à régulariser la situation rapidement. Cependant, cette solution présente également des inconvénients : la procédure pour récupérer les sommes dues peut être longue et coûteuse, sans garantie de résultat si la caution se révèle insolvable.
Comment choisir entre ALI et caution ?
Le choix entre assurance loyers impayés ou caution dépend des besoins et priorités du propriétaire et du locataire.
Pour les propriétaires soucieux de sécuriser leurs revenus locatifs, l’assurance loyers impayés offre une couverture plus complète que la simple caution. En effet, elle prend en charge les impayés, mais aussi les frais de contentieux et les détériorations immobilières. Toutefois, cette solution a un coût : les primes d’assurance représentent généralement entre 2% et 4% du montant annuel des loyers.
Les propriétaires qui privilégient une solution gratuite peuvent opter pour la caution, à condition de s’assurer de la solvabilité de cette dernière. Il est important de vérifier les ressources et la situation financière de la caution solidaire avant de la valider.
Quant aux locataires, la caution est souvent plus avantageuse car elle ne nécessite pas d’avancer une somme importante comme le dépôt de garantie. Cependant, il peut être difficile de trouver un proche disposé à se porter caution.
Quelles sont les alternatives à ces deux dispositifs ?
Face aux difficultés rencontrées par certains locataires pour trouver une caution ou souscrire une ALI, des dispositifs alternatifs ont été mis en place :
- La garantie Visale : ce dispositif gratuit permet aux locataires d’être couverts par Action Logement (ex-1% Logement) qui se porte caution pour eux. La garantie Visale est accessible sous conditions de ressources et d’âge (moins de 30 ans ou salariés du secteur privé).
- La garantie des risques locatifs (GRL) : elle a été remplacée par l’ALI mais reste en vigueur pour les contrats en cours. Elle permettait aux propriétaires d’être assurés contre les impayés et les détériorations immobilières en échange d’une cotisation.
En résumé, le choix entre assurance loyers impayés ou caution dépend des besoins et priorités du propriétaire et du locataire. L’ALI offre une couverture plus complète mais coûteuse, tandis que la caution est gratuite mais présente des risques en cas d’insolvabilité. Des dispositifs alternatifs, comme la garantie Visale, peuvent également être envisagés pour faciliter l’accès au logement.